퍼블릭 도메인 사진 처pixPixabay
아파트의 후순위 담보 대출 때문에 담보 평가를 하다 보니 느껴지는 것이 높은 아파트라고 대출 금액이 크고 싼 아파트라고 대출 금액이 반드시 작은 것은 아니라는 점입니다.대금 업자는 대개 후순위 대출을 취급하므로 아파트 가격이 대출 금액을 결정할 경우보다는 선순위 금융 회사의 대출 금액이 얼마인지에 의해서 대출 금액 규모가 결정된다고 볼 수 있습니다.KB-달러 환율 10억의 아파트인 LTV75%까지 대출이 가능하다고 가정하면 이 담보물에 대한 최대 대출 가능 금액이 7.5억입니다.여기서 선순위 금융 회사에서 4억원의 대출을 이미 받은 상태라면 일반적으로 후순위 사채업자 대출을 받는 돈은 3.5억원입니다.만약 선순위 금융 회사에서 7억을 이미 받은 상태라면, 후순위 사채업자들은 0.5억 만 대출을 하게 됩니다.즉 같은 아파트에서도 선순위 금액과 그 다른 담보물의 권리 관계에 의해서 대출 금액이 변동합니다.그럼 서울/수도권 아파트와 지방 아파트 안에서 어느 쪽이 안전한가요?정답은 “( 모른다.)”입니다.서울/수도권 아파트는 가격의 하향이 딱딱하고 일반적으로 대부분의 사채업자도 LTV를 80~90%까지 다루게 됩니다.반대로 지방 아파트의 경우는 짧은 기간에 과잉 공급이 될 우려가 큰 것도 있고 주택 시장의 사이클에 의한 등락 폭이 서울/수도권보다는 높아 대략 70%~80%까지 다루는 것이 일반적입니다.결국 부동산 가격의 흐름과 관련이 있어 최종은 낙찰 가격과 관련이 깊다고 볼 수 있습니다.그래서 너무도 외딴 지방이 아니면 지방의 아파트라고 해도 LTV70%대는 매우 보수적인 대출이라고 생각합니다.오히려 담보물 하나만 믿고 LTV90%의 서울 아파트보다 리스크 관리 측면에서는 지방 아파트 LTV70%의 대출이 안전한지도 모릅니다.한편 부동산 경제 가치와 가끔 불량이 발생한 경우에 선택 사항이 많은 것은 서울/수도권 아파트가 더 좋을지도 모르겠습니다.사실 나도 서울과 경기도권의 핵심지 아파트의 경우는 공격적으로 조견을 내고 있습니다.최악의 경우는 내가 유입으로 낙찰되어 실제 거주할 수 있는 카드도 있기 때문이죠.그리고 가장 중요한 것은 2년여에 걸친 대부 업체를 운영하면서 느낀 점이지만, 대금 채권의 부실 여부는 반드시 담보물의 가치는 큰 관계가 없다는 점입니다.그럼 불량률은 어떤 요소가 관계하는 건가요?그것에 대한 답은 이하의 링크를 보세요.웃음~
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