– 예상낙찰가:1억4,850만원 – 실제낙찰가:1억5,470만원 역시 수도권ww
오늘은 제 강의를 들은 분으로부터 연락을 받았습니다.오늘 입찰하러 갈 물건이 있는데 수익률에 대해 다시 한번 확인받고 싶었대요.그래서 제가 잘 모르는 지역인데 한번 봤어요.
권리 분석
채무자 본인 점유 권리 분석 종료.그런데 주의할 점이 있습니다.채무자 본인이 살고 있지만, 이 집에 대한 애착이 느껴져요.경매 절차 중지 신청서를 냈네요.아마 도중에 컨설팅 편지를 받고 도움을 받은 것이 아닐까 생각합니다.실제로 경매가 시작되면 그 집에 몇몇 경매 사무소에서 도와주겠다고 편지가 보내집니다.하지만 묘수가 있을까요?채무가 문제인데 그게 해결되지 않으면… 그냥 아까운 수수료를 날리고 잠깐의 시간을 벌 뿐이에요.여기는 현재 미납 관리비가 2년 정도 쌓여서 560만원 정도 됩니다. 회원님이 자세한 조사를 못해서 잘 모르겠지만 낙찰자가 맡을 공용관리비는 약 300정도 될 것으로 추측됩니다. 명도가 쉽지 않을 것 같네요.강제집행까지 간다고 생각하고 입찰하시면 됩니다.(하지만 그렇지는 않아요 🙂
2. 시세조사 이게 제일 어려웠어요.이 단지는 2004년에 지어진 2동의 계단식 아파트입니다.
3가지 타입이 있으며 경매 상품은 그 중에서 가장 작은 전용 59m입니다.
평면도는 없지만 2004년에 지어진 방 3, 화 2의 집이라면 부동산을 공부하시는 분들은 대개 머릿속에 집 구조를 그려야 합니다. 아파트는 전부 거기니까요.
문제는 매물이 하나도 없다는 거예요.집세 전세는 전부입니다.이렇게 하면 가격 잡기가 힘들죠.
1억4,000만원대에 작년에 거래되었고 현재는 1억6,000만원 이상에 거래되고 있네요.와….정말 포천 이런 데까지 가격이 올라버려서….여기는 공시가격이 1억이 넘거나 소소하게 사시는 분들의 실수요가 좀 있을 것 같아요.
근처 환경은 그냥 무난한 시골 마을이네요.가보신 분들은 아시겠지만 정말 조용해요.미래가치를 보고 묻어두는 투자에는 적합하지 않은 곳이라고 생각합니다.다만 실수요자가 어느 정도 계실 것 같으니 저렴한 가격에 바로 매도하시면 좋겠네요.회원분들이 현장조사를 하신 곳에서는 직전 거래가격인 1억6500만원에 거래하실 것 같고 수리가 좀 됐으면 현재로서는 1억 7천 이상도 괜찮다고 합니다.그렇다면 제가 파악한 이 집의 보수적인 가치는 1억6500만원입니다.
남편은 첫 분양자네요.한동안 월세나 임대료를 냈는데 2010년에 이사를 간 줄 알아요.집은 정상 상태인 것 같아요.그냥 여기가 6호 끝 라인이라서…계단식 집이긴 하지만 조금 결로가 걱정되기는 하네요.
3. 입찰 가격-예상 매도 가격:1억 6500만원 미납 관리비:600(명도 기간 중에 발생하는 관리비까지 포함한다. 이 중 낙찰자 매수 약 300)-명도 비용:약 300만원(평소보다 여유가 있는데 왜냐하면 결국 이 명도비에서 미납 관리비 중 전용 관리비를 처리해야 하기 때문)이 정도 비용이 들겠지만…이 지역은 비 규제 지역입니다.공시 가격이 1억 이상은 아니지만 1주택자들도 취득 시에 중과가 없습니다.문제는 인근의 경매 낙찰 사례가 올해 1월이라는 것입니다.내가 모니터링하는 지역이 아니라 손해만 지금 조사를 하는데 분위기가 모르겠어요.그러나 수도권 근처의 파주와 이천, 여주, 곤지암 등 같은 읍면 지역의 낙찰 가격을 감안하면 결코 낮지 않다고 생각합니다.그러므로 내가 예상한 낙찰 가격은 1억 4,850만원입니다.이 정도의 수익률에 낙찰됐거든요.어떤 사람은 1억 5천대도 넘는 것이 아닌가 하는 생각도 있었는데 이곳은 전세 보증금율이 낮아서 거기까지 공격적으로 입찰하는 것 아니랍니다.제 생각에는 1억 4500만원 안팎에 입찰하면 괜찮다고 생각합니다.나라면 딱 1.45억으로 입찰했을 것입니다.궁금하네요.요즘 같은 때 포천은 어떻게 입찰되고 있는가.